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Artículos y temas de Agrimensura

In memoriam Carlos Alberto Bianco

Carlos Alberto Bianco fue Agrimensor e Ing. Geógrafo, egresado de nuestra querida y prestigiosa Facultad de Ciencias Exactas, Ingeniería y Agrimensura de la Universidad Nacional de Rosario.

Conocí a Carlos a comienzos de los años `80, en oportunidad de cursar la asignatura Catastro y Valuaciones de la carrera de Agrimensura, de la cual era su Profesor Titular.

Carlos siempre fue un profesor “diferente”; transgresor, poco amigo de los protocolos y la ortodoxia, pero sumamente riguroso y metódico académicamente, dueño de una personalidad extrovertida, de perfil alto, hiperactivo y sumamente responsable del cumplimiento de sus actividades docentes.

Sus clases eran diferentes a las de la mayoría de los demás profesores de la carrera, e incluso de la Facultad, era desafiante, provocativo y siempre insistía con remarcarnos a quienes fuimos sus alumnos que a la universidad no sólo se iba a obtener un determinado título sino, fundamentalmente, a “aprender a pensar” y que ese pensamiento siempre sea crítico, nos enseñó que nunca nos quedáramos con su palabra, sino que investigáramos, estudiáramos, confrontásemos su opinión con otras y que tuviésemos nuestras propias ideas respecto de cada tema que desarrollaba en sus clases.

Carlos tenía un profundo conocimiento doctrinario sobre Catastro, fruto de su propio estudio e investigaciones y también, en especial, por haber sido el más estrecho colaborador del Agrim. Juan Manuel Castagnino, en la redacción de la ya mítica Ley Nacional Nº 20440 del año 1973.

Férreo defensor de los sistemas catastrales y registrales constitutivos anglosajones, de la mensura como requisito obligatorio para la transmisión de los derechos reales, de la implementación de catastros con fines y efectos de derecho civil y, principalmente, de que el agrimensor sea investido del rango de oficial público.

Su Teoría General de Límites, increíblemente aún parcialmente inédita, a mi modesto entender es superadora de la de Juan Manuel, porque el abordaje de Carlos está hecho desde el punto de vista epistemológico, en tanto Juan Manuel la desarrolló básicamente desde una óptica sólo jurídica.

Carlos nos dejó sorpresivamente a la temprana edad de 48 años, a comienzos de 1988, sin embargo dejó en nuestra Facultad y en nuestra carrera hitos y mojones trascendentes y perdurables; basta sólo citar alguno de ellos para comprender la magnitud de su trayectoria académica:

  • Fue el impulsor y primer profesor de la asignatura Introducción a la Agrimensura.
  • Fue el impulsor del cambio de nombre de nuestra Facultad, por entonces, Facultad de Ciencias Exactas e Ingeniería y hoy Facultad de Ciencias Exactas, Ingeniería y Agrimensura.
  • Fue el impulsor del cambio de plan de estudios en el año 1985, creando una carrera de Agrimensura de 5 años de duración, moderna y adaptada a sus tiempos, cuando muchas carreras del país por entonces tenían duraciones menores.
  • Fue el impulsor y creador del Departamento de Ordenamiento Territorial dentro de la Escuela de Agrimensura, que jerarquizó las asignaturas vinculadas al campo del derecho inmobiliario y las ciencias sociales; como Introducción a la Agrimensura, Agrimensura Legal, Catastro, Valuaciones, Ordenamiento Territorial, entre otras.

Estos fueron cambios tan trascendentes que han perdurado hasta el día de hoy y modificaron para siempre la carrera de Agrimensura en nuestra Facultad y también fueron inspiradores de muchos cambios que se fueron dando en otras Facultades del país.

Recuerdo que en 1986, ya recibido, ingresé a su cátedra de Catastro como Jefe de Trabajos Prácticos y comencé bajo su tutoría mis estudios sistemáticos sobre Catastro y Derecho Registral; al término de cada clase siempre íbamos a tomar un café a un histórico bar (que aún existe) cercano a la Facultad, en esas charlas que teníamos varias veces a la semana, aprendí mucho de lo poco que sé de estas temáticas, así como también del significado profundo que tiene ser docente universitario y la importancia que tiene la Universidad pública en nuestra sociedad.

Dos años después, Carlos nos dejó físicamente, sin embargo, su presencia y conocimientos siguen estando en forma permanente en cada una de mis clases, nunca, en más de 30 años, he dejado de citarlo  y mantener vivo su recuerdo en las nuevas generaciones de alumnos y profesionales.

Solamente espero haber sido merecedor de “heredar” su cátedra, y estar a la altura de saber, ya que nos dejó la vara muy alta.

Querido Carlos, nos queda todavía pendiente un café…, estés donde estés, espero haber sido y seguir siendo aún hoy un digno alumno y discípulo tuyo.

 

Prof. Dr. Agrim. Ing. José Belaga

Homenaje al agrim. Antonio María Saralegui

Don Antonio

Agrim. Antonio Saralegui

Iniciaremos su trayectoria profesional señalando que se inició en el Instituto Geográfico Militar (IGM) donde actuó en la División Topografía y en la sección Fotogrametría donde tuvo a su cargo el proyecto y la construcción del llamado Estereógrafo Mecánico.

Su dedicación a la fotogrametría – era corriente que la calificara de topografía sin topógrafos – lo llevó a fundar con José Limeses y Carlos Pérez del Cerro el Instituto Foto-Topográfico Argentino (IFTA) y en forma paralela desarrollar el Estereconversor para la confección de fotoesculturas, entre ellas una de George Washington obsequiada al gobierno de Estados Unidos de América.

Su paso por la docencia la ubica en la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la Universidad de Buenos Aires permaneciendo en la Facultad de Ingeniería cuando se produjo la escisión de aquella. Tuvo a su cargo las cátedras de topografía y fotogrametría por distintos períodos y numerosos cursos especiales en la misma universidad y en otras del país. Entre ellos se destaca su participación en el Curso de Introducción a la Fotogrametría (1940) en la entonces Universidad Nacional del Litoral que dio lugar a la publicación de un fascículo conteniendo las conferencias dictadas y que resultó de amplio uso como bibliografía de la materia.

De sus clases es oportuno recordar algunos de conceptos básicos como aquello de las dos décimas de milímetro, con su decir hispano, en la percepción cartográfica, su definición de escala, su dedicación al establecimiento de las curvas de nivel y la precisión de estas. En términos cartográficos recordaba su participación en el diseño de la división de hojas establecido por el IGM, por no decir probablemente que fue de su autoría.

Sus antecedentes lo llevaron a que fuese incorporado como académico titular de la Academia Nacional de Ciencias de Buenos Aires, en 1981, donde pronunció una conferencia titulada Topografía y Fotogrametría. En el mismo año dictó la conferencia La Carta General Topográfica de la República Argentina donde describe su visión de lo que debería ser una ley nacional de la carta haciendo sus observaciones y comentarios sobre la existente en la época y las propuestas para su transformación y financiamiento.

 

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Respecto de sus publicaciones mencionaremos con cierto detalle algunas de ellas, comenzando por el Geodesia, topografía, fotogrametría y cartografía en la República Argentina editada por el Consejo Federal de Inversiones en 1963 que describe el estado de los trabajos en las materias incluidas en el título complementado con tablas y gráficos de cobertura en general y en cada una de las provincias. Se incorpora también un apéndice con las hojas cartográficas publicadas hasta la fecha de edición de la obra indicando la entidad ejecutora, el área cubierta, la fecha del levantamiento y la escala totalizando algo más de 3000 hojas.

Otras son el conjunto de fórmulas de cálculo, todas en función de la escala, en el Planeamiento rápido de vuelos fotográficos (Ciencia y Técnica del Centro de Estudiantes de Ingeniería), la nota titulada Recuerdos inolvidables y venturosos augurios para el primer número de la revista Encuentro Fotogramétrico y la conferencia Comentarios sobre el desarrollo de la fotogrametría en la Argentina durante la celebración del centenario del IGM publicada en la Revista Cartográfica del IPGH. También están las conferencias pronunciadas en el año 1981.

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Es, en síntesis, la semblanza de un maestro a cuyas clases tuve la oportunidad de asistir y también recibir en forma personal en numerosas ocasiones sus enseñanzas y experiencias habiendo tenido el honor de que me considerada su amigo como lo manifestó en la dedicatoria de las publicaciones propias que me entregó.

Por Rubén Rodríguez

Homenaje al ingeniero agrimensor Rodolfo Origlia

Homenaje al ingeniero agrimensor Rodolfo Origlia

 

Rodolfo Origlia

Norberto: para mí serás siempre un reconocido referente de la Agrimensura Argentina. Ha sido un gran honor y placer compartir contigo el camino de esta hermosa profesión. Gracias por tu generosidad y la energía de tu dedicación , sos un ejemplo a seguir. Suerte y hasta el próximo encuentro”.

El ocho de enero de 2020, entre varios mensajes recibidos por parte de miembros del Consejo Federal de Catastro (CFC) a través de WhatsApp, en respuesta a la comunicación de que me retiraba del Consejo por dejar la conducción del catastro santafecino, recibí este conceptuoso y seguramente con elogios cuya proporción no merezca recibir, de parte de quien conducía la institución catastral de la provincia de Río Negro.  Dos días después, el 10 de enero de 2020 conocimos la noticia de que Rodolfo Origlia había fallecido.

Un mes antes, el cinco de diciembre se había realizado la ultima reunión de 2019 del CFC en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). Luego me enteré de que ese día se había desmayado, una hora antes de ir al aeropuerto. Pese a ello viajó lo mismo y firmó muchos ejemplares con dedicatoria del recién editado libro “LA FUNCIÓN REGISTRAL DEL CATASTRO EN ARGENTINA”, del cual es autor y que acababa de salir de imprenta una primera tanda de ejemplares, edición a cargo del CFC y que en el mes de abril será presentado en un acto (post mortem) en Córdoba, donde trasladó su residencia la familia.

Habiéndose recibido de “Ingeniero Agrimensor” en la Universidad Nacional de Córdoba en 1983, también concluyó una carrera recibiendo el título de “Analista Programador” en el Centro de Estudios Terciarios del Comahue. Hasta 1992 su dedicación se basó en el ejercicio de la profesión liberal de la Agrimensura, fecha en la cual ingresa a la administración pública en el Departamento de Aguas de la Provincia de Río Negro, hasta que en 1999 pasa a cumplir tareas en el Catastro llegando a ocupar la gerencia homónima de la Agencia de Recaudación Tributaria. En diversos períodos se dedicó a la docencia en niveles secundario y universitario.

Sancionada la ley nacional de Catastro 26209, se interesó por interpretar y difundir el aspecto registral que esta legislación de fondo imponía a la actividad catastral.

Expresa Origlia:

“Desde la sanción de la Ley Nacional de Catastro Nro. 26209 ha quedado instaurada una nueva visión estratégica para los Catastros Provinciales en Argentina, esencialmente a partir del mandato que contiene para la gestión de los mismos como verdaderos y auténticos Registros públicos.

En esta perspectiva de transformación es preciso abordar tanto la incorporación de nuevos conceptos normativos, como la reconsideración de los procedimientos técnicos a utilizar en la actuación administrativa bajo los principios registrales generales aplicables a la actividad catastral. Además, se requiere el examen de los requisitos de forma y modo en los instrumentos que requieran vocación inscriptoria así como su validez; el análisis de la metodología de identificación, individualización y asiento de registración de los objetos de interés, y las formas y alcances de la publicidad. Herramientas todas (entre otras) que hacen a la imperiosa necesidad de integralidad de los datos y protección de las inscripciones.

Todo ello sostenido en una posible teoría de límites jurídicos y estado parcelario que procure fundamentar la razón existencial y esencia del ser que llamamos Catastro, en Argentina. Este es el itinerario que propone el libro que tiene usted”

(“La función registral del Catastro en Argentina”, Rodolfo Origlia, CFC, 2019, ISBN 978-987-697-255-0)

La contratapa del libro de Rodolfo sintetiza su visión respecto a la importancia sobre los aspectos jurídicos del Catastro.

Personalmente debo manifestar que, si bien no ha sido largo el tiempo de relación que he tenido con Origlia, debo manifestar que he conocido a una buena y respetuosa persona, pero en este caso, además de conocer sus valores humanos, he aprendido sobre Catastro. El me ayudó a ver con claridad el aspecto registral del Catastro.

Muchas gracias Rodolfo Origlia, estás presente.

 

por Norberto Omar Frickx, Presidente Academia Nacional de la Agrimensura, CABA, marzo de 2020.

Meridiano X Oeste de Buenos Aires

Nos complace anunciar que hemos agregado a nuestra biblioteca el documento “Meridiano X Oeste de Buenos Aires” del Agrim. Marcelo Manzano.

En este trabajo de investigación se aborda el problema de la determinación y valor actual de Longitud del Meridiano X de Buenos Aires. Limite Mendoza-La Pampa, Neuquén-Rio Negro. El mismo fue presentado en el XII Congreso Nacional de Agrimensura realizado en Mendoza en el mes de Octubre del corriente año.

 

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La Agrimensura en el IGN

En el marco del XII Congreso Nacional de Agrimensura realizado en la ciudad de Mendoza, los días 9,10 y 11 de octubre del corriente año, compartimos la conferencia realizada por el M.Sc. Agrim. Diego Piñón, Director Nacional de Servicios Geográficos del Instituto Geográfico Nacional (IGN)  sobre el tema “La Agrimensura en el Instituto Geográfico Nacional”.

La Agrimensura en el IGN

Gracias Diego y a nuestro colega agrim. Sergio Cimbaro, académico de esta institución y director del IGN,  por compartir vuestro trabajo.

 

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Diego Piñon

 

Marcos de referencia y georreferenciación de parcelas

En el marco del XII Congreso Nacional de Agrimensura realizado en la ciudad de Mendoza, los días 9,10 y 11 de octubre del corriente año, compartimos la conferencia realizada por el agrim. Rubén Rodríguez, miembro de esta Academia, en conjunto con el Dr. agrim. Jorge Sisti de la Universidad Nacional de la Plata, sobre el tema: “Marcos de referencia y georreferenciación de parcelas”

Marcos y georreferenciación

Gracias Rubén y Jorge por compartir vuestro trabajo.

 

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Miembros de la Academia en el XII Congreso Nacional de Agrimensura con el presidente de FADA agrim. Lucas Zanella Kohli. De izquierda a derecha: Norberto Frickx, Wilfrido López, Mabel Alvarez López, Lucas Zanella, Rubén Rodríguez, Jorge Soria, José Ciampagna

 

 

Acto de verificación de estado parcelario

Ayer, 9 de octubre del 2019, en el acto de inauguración del XII Congreso Nacional de Agrimensura que se está realizando en la ciudad de Mendoza, nuestro Presidente ing. Norberto Frickx entregó al Presidente de  la Federación Argentina de Agrimensores (FADA), agrim. Lucas Zanella, el informe solicitado a la Academia sobre el “Acto de verificación de estado parcelario”. Posteriormente Frickx hizo una disertación sobre el tema.

Adjuntamos a la presente nota: los tres documentos para nuestros lectores

Nota a FADA con Dictamen

Académico Frickx INTERPRETACION SOBRE DEFINICION Y REALIZACION DEL ACTO DE VERIFICACION DE SUBSISTENCIA DEL ESTADO PARCELARIO v.2 (1)

ACTO DE VERIFICACIÓN ESTADO PARCELARIO

Nuevos Académicos Leonardo B. Ivars y Jorge L. Soria

En la ciudad de Buenos Aires, el 19 de Julio del 2019 se realizó en la sede de la Academia el acto de entrega de los pergaminos a los nuevos miembros: Leonardo B. Ivars y Jorge L. Soria.

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Soria e Ivars, nuevos académicos

 

Presidió el acto nuestro presidente el ingeniero geógrafo Norberto Frickx y participó, como invitado especial, el presidente de la Federación Argentina de Agrimensores ingeniero agrimensor  Lucas Zanella. Estuvieron también presentes otros académicos y familiares de los nuevos miembros.

Leonardo B. Ivars, agradeció la designación y disertó sobre el tema: “Ampliar los alcances de la profesión y la visión del territorio” en calidad de discurso de aceptación.

Jorge L. Soria de igual forma, luego de los agradecimientos, disertó sobre el tema: “La coordenada jurídica y el principio de especialidad”.

De ambos trabajos adjuntamos documentos (formato PDF) de los nuevos académicos con el desarrollo de sus temas para la ilustración de esta nota.

Ampliar los alcances de la profesion y la visión del territorio_Leonardo B. Ivars

Coordenadas Jurídicas Jorge L. Soria

 

 

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Soria y Frickx

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Un nuevo artículo de Wilfrido Lopez sobre propiedad horizontal (PH)

El ingeniero agrimensor Wilfrido Lopez, profesor, académico, de la Provincia de San Juan, nos a hecho llegar a nuestra redacción un artículo sobre Propiedad Horizontal (PH) que compartimos con nuestros lectores a continuación.

Esperamos vuestra opinión y comentarios en la seguridad de poder ir construyendo criterios en colegas y amigos de nuestro sitio.

PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Trae el nuevo Código Civil y Comercial modificaciones a la P.H.?

Previo a introducirnos en el tema, daremos un concepto de P.H. y su naturaleza jurídica, para ubicarnos en la problemática.

La Propiedad Horizontal es la división de los inmuebles en planos horizontales. Este régimen, lo que legisla, es la unión de dos formas del dominio: la propiedad privada unida a la propiedad común (dominio y condominio), es decir, una yuxtaposición de derechos, recayendo el Dominio privado sobre el piso o departamento y la  Copropiedad o Condominio sobre el terreno y demás partes del edificio consideradas comunes.

La incorporación al nuevo Código Civil y Comercial de la Propiedad Horizontal en el listado de los Derechos Reales (Art.1887º), y la derogación de la Ley Nacional Nº 13.512 y 19.724 de Prehorizontalidad, introduce algunas modificaciones y conceptos que analizaremos a continuación:

Decía el artículo 1º de la Ley 13.512:

Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a mas de una persona.”

El artículo citado, no define a la P.H. como derecho real y solamente del artículo 18º), de la derogada ley 13512, se desprende o deduce esa condición.-

Asimismo, el artículo se refiere solamente a un edificio construido, aunque en el Decreto Reglamentario de la ley, Nº 18.734/49, en su Art. 1º) nos habla de un edificio existente o a construir y por el Art. 4º) se obligaba a la presentación de un plano del edificio.

Por su parte, el Art 2037º) del Nuevo Código Civil y Comercial, nos dice:

“Concepto: La P.H. es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.- Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son independientes y conforman un todo inescindible.”

Este artículo define al Derecho Real de P.H. como la facultad del uso, goce y disposición material y jurídica de las Unidades de Dominio Exclusivo (partes privativas) y sobre las cosas comunes (partes comunes), pero su redacción es confusa, ya que en su comienzo se hace referencia a “… ejerce sobre un inmueble propio…”

Para dilucidar la interpretación es necesario recurrir al Art. 2039º) del Nuevo Código Civil, que establece:

Unidad Funcional: el Derecho de P.H. se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y de las partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o mas unidades complementarias destinadas a servirla.”

Interpreto entonces que este derecho de P.H., abstracto e intangible, como los Conjuntos Inmobiliarios, queda determinado en la Unidad Funcional cuando se constituye sobre ésta el Derecho Real de Dominio, con la previa condición de la Registración del Reglamento de Propiedad Horizontal en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada Jurisdicción, conforme lo dispone el Art. 2038º) del Nuevo Código Civil y Comercial, ya que es necesaria la División Jurídica del edificio.

Hasta aquí hemos descubierto las siguientes modificaciones:

1º) El Nuevo Código Civil y Comercial, define a la P.H. como Derecho Real, que no lo hacía la Ley 13.512.

2º) El Nuevo Código Civil y Comercial, no hace referencia a la P.H. de una sola planta y si lo hacía la ley 13.512.

3º) El Nuevo Código Civil y Comercial establece que el Derecho Real de PH se constituye, previa división Jurídica del inmueble(reglamento de copropiedad) y se determina en la Unidad Funcional, que no lo hacía la ley 13.512.

Hay otras modificaciones que si bien no son fundamentales, deben tenerse en cuenta, principalmente por quienes redactarán el Reglamento de Propiedad Horizontal, conocido como Reglamento de Copropiedad y Administración.

Si analizamos ahora otros dos Derechos Reales incluídos en el Art. 1887º) del Nuevo Código Civil y Comercial, veremos con  sorpresa que nos encontramos con otras P.H., hasta ahora desconocidas.

1º) En el Derecho Real de Conjuntos Inmobiliarios, nos encontramos con una P.H. Especial, que si bien no es una P.H. tradicional, debe ajustarse a la normativa legal de ésta (art.2075º).

2º) En el Derecho Real de Superficie nos encontramos con una P.H. Super-especial, que también debe ajustarse a la normativa legal de la P.H. tradicional, pero no es igual (art. 2120º)

Tenemos entonces tres (3) tipos de P.H.

a) Propiedad Horizontal Clásica ( Art. 2037º).

b) Propiedad Horizontal Especial (Art. 2075º).

c) Propiedad Horizontal Super-especial ( Art.2120º)

Cuyas diferencias fundamentales son:

1. En la P.H. clásica el terreno está en condominio, forma parte de las cosas comunes, y no se modifica el EstadoParcelario.
2. En la P.H. Especial el terreno no está en condominio, sino solamente las partes necesariamente comunes y semodifica el Estado Parcelario.
3. En la P.H. Super-especial no existe el terreno, por lo tanto no forma parte de las cosas comunes y no se modifica el Estado Parcelario.-

Por lo tanto, hay que tener las previsiones del caso según la alternativa que se nos presente.-

En mi recorrida por varias provincias, disertando sobre los nuevos derechos reales del C.C.C., he conocido distintas opiniones sobre el concepto de PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL  a que se refiere la segunda parte del artículo 2075º de Conjuntos Inmobiliarios.

Son varios los profesionales de la Agrimensura y de otras disciplinas que coinciden en pensar que se trata al Conjunto Inmobiliario como una P.H. tradicional, confundiendo a mi criterio, uno y otro Derecho Real.

En mi concepto e interpretación del Código, diferencio a la P.H. tradicional de la P.H. especial, en que la primera no modifica el estado parcelario por encontrarse el terreno donde se asienta, en condominio.

La segunda, PH especial, modifica el estado parcelario porque se produce el fraccionamiento del terreno, pero ambas coinciden en que deben tener un Reglamento de Propiedad Horizontal (Conocido por nosotros como Reglamento de Copropiedad y Administración) y que los juristas que redactaron el código civil y comercial han denominado marco legal.

Afirmo esto, tomando en consideración lo siguiente:

En primer lugar y fundamentalmente, el artículo 2041º del derecho real de P.H. expresa:

 “cosas y partes necesariamente comunes: son cosas y partes necesariamente comunes: a) EL TERRENO ; b)…”, 

es decir, no hay ninguna duda que el terreno donde se asienta el edificio o unidades de una sola planta, está en condominio de todos los integrantes del Consorcio, y en consecuencia no se modifica el estado parcelario, otorgándose a cada unidad (ver art. 2039º) una designación que va ligada con la Nomenclatura Catastral de la parcela origen.-

Por el contrario, el artículo 2076º del derecho real de Conjuntos Inmobiliarios, expresa:

cosas y partes necesariamente comunes: son necesariamente comunes o de uso común , las partes y lugares del terreno destinadas a …”.

Como se observa, el título del artículo es exactamente el mismo artículo 2041º, pero en este caso no se hace alusión al terreno en su totalidad, sino a las partes y lugares “del” terreno destinadas a…., de lo que se deduce que las unidades funcionales a que se refiere este artículo 2076º (construidas o en proceso de construcción), corresponden a los lotes resultantes del fraccionamiento que se hace de la parcela afectada al derecho de Conjunto Inmobiliario, y que completa la superficie del inmueble con lo indicado en el artículo 2076º.-

En el derecho real de Conjuntos Inmobiliario, se produce en consecuencia la modificación del estado parcelario y a éstas unidades funcionales se les asigna una nomenclatura catastral independiente, sin estar ligada a la nomenclatura de la parcela madre u origen como ocurre en la P.H. tradicional.-

En segundo lugar, el derecho real de P.H. es único, proveniente de la Ley 13.512, con algunas modificaciones en el nuevo Código Civil y Comercial, y el Derecho Real de Conjuntos Inmobiliarios es otro derecho nuevo y distinto al de P.H., porque si los codificadores (redactores del código) hubieran querido que sean lo mismo, hubieran incluido el conjunto inmobiliario en la redacción del articulado del derecho real de P.H., y no ha sido así, sino que, le agregaron a P.H. el adjetivo de ESPECIAL justamente para diferenciarlos y solamente se los asemeja en el marco legal a que deben someterse ambos: redacción e inscripción del REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

En tercer lugar, y ya especulativamente, el artículo 2042º del derecho real de P.H., nos dice:

“Cosas y partes comunes NO indispensables:  a) La piscina ;b) El solárium ; c)El gimnasio ; d) El lavadero y e) El salón de usos múltiples.”

Es decir que, en la P.H. tradicional, pueden no ser comunes una serie de instalaciones y servicios, sino propias de algunas de las unidades funcionales, según se establezca en el Reglamento.

En cambio, en el artículo 2076º de Conjuntos Inmobiliarios son cosas y partes necesariamente comunes:

“… áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario…”

En cuarto lugar, no menos importante por su ubicación en el presente texto, el artículo 2039º de P.H., segunda parte, nos dice:

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno,….”,

que no tiene ninguno similar en el derecho real de Conjuntos Inmobiliarios y solo se refiere a la unidad funcional en el artículo 2077º, no haciendo alusión a parte indivisa alguna.

Como he mencionado anteriormente, el Código nos plantea tres (3) tipos de P.H., según sea el Derecho que se aplique: P.H. ; Conjuntos Inmobiliarios y Derecho de Superficie.

Continuando con nuestro estudio sobre las modificaciones al Derecho Real de P.H. introducidas por el nuevo Código Civil y Comercial, nos proponemos poner a consideración del lector otro caso de P.H. que se desprende del artículo 2120º, segunda parte, del Derecho Real de Superficie, el que establece:

“El superficiario puede afectar la construcción al régimen de P.H. con separación del terreno perteneciente al propietario, excepto pacto encontrario”

En artículos anteriores hice referencia a una P.H. Super-especial, cuando ésta se constituía sin el terreno que sustenta al edificio y que consecuentemente no se modifica el estado parcelario.

Pero de la lectura del artículo mencionado, resulta que si el propietario o cedente del derecho de superficie y el superficiario pactan o se ponen de acuerdo, que la P.H. afecte también al terreno, nos encontramos frente a una P.H tradicional dentro del Derecho Real de Superficie. Es decir, otra clase de P.H., por así decirlo, distinta a las anteriores.

Al estudiar el Derecho Real de Superficie, dijimos que no se modifica el estado parcelario porque el derecho se refiere al espacio aéreo con independencia del suelo (art. 2115º última parte).

En el caso que las partes convengan que el terreno necesario sea parte de la P.H., nos preguntamos : ¿Se producirá una modificación del estado parcelario? ¿Como será la confección del plano de mensura y división en P.H.? ¿Podrá en este caso constituirse el Derecho Real de Superficie sobre parte de un lote incluyendo el terreno necesario?.

Para dar una respuesta práctica, opinaré como ingeniero agrimensor, sin entrar en otras disciplinas que tienen una relación directa con la Agrimensura, como el Derecho Civil y el Notariado.

En la P.H. clásica o tradicional el terreno se encuentra en condominio de todos los Consorcistas (art. 2039º segunda parte y art. 2041) en proporción a las superficies de cada unidad funcional. Si el propietario cedente del derecho de superficie acuerda que el terreno integre la P.H., ése terreno, el total de la parcela o una parte de ella, se transforma en un condominio de indivisión forzosa y será necesario conocer todas las medidas y superficie para poder realizar la determinación del porcentual en el condominio como lo establece la P.H.-

Por lo tanto, hace falta la mensura de todo el lote o de la fracción sobre la cual se constituyó el Derecho de Superficie. Si solo se trata de una fracción (art. 2116º), sin lugar a dudas se modifica el estado parcelario y el objeto del plano será : “Mensura y División” del lote original (¿La aprobará Catastro?) y luego “Mensura y División en P.H.” para la fracción afectada. Da la impresión que en este caso en particular, tendremos dominio del titular sobre el terreno no afectado a P.H. y derecho de superficie sobre el terreno que ocupará el edificio con las consideraciones de la segunda parte del art. 2116º del derecho de superficie, conjuntamente con el derecho de superficie sobre el espacio que ocupará el edificio una vez construido.

Se plantea entonces un DESAFIO para las distintas disciplinas que intervienen en la constitución del derecho: El Escribano que debe confeccionar la Escritura; el Abogado que deberá definir la interpretación y aplicación de esta yuxtaposición de derechos y del Agrimensor que deberá medir y representar la parcela origen y la fracción afectada, desafío al que deben sumarse las Direcciones de Catastro para la aprobación y registración del correspondiente Plano.

En esta parte solo planteo la existencia de dos formas de P.H. dentro del Derecho Real de Superficie:

1) P.H. sin terreno y

2) P.H. con terreno

y dejo librado a la opinión del lector las propuestas que pueden realizar, hasta lograr un camino consensuado que dé soluciones a las preguntas planteadas.

Mg. Ing. Wilfrido D. López

Recursos interesantes de conservar

Estimados lectores, en este post nos place compartir unos textos interesantes para conservar como recursos a la hora de estudiar o desarrollar dos temas específicos. Los acercaron respectivamente los académicos Rubén Rodríguez y Wilfrido Lopez. Estamos seguros que ambos serán útiles a la hora de trabajar estos tópicos.

–El primero, sobre Cartografía:

Acuerdo preliminar, dentro de la comisión de proyecciones cartográficas de la International Cartographic Association (ICA), sobre la simbología a utilizar en el campo de las mismas.

Symbols in Map Projections_04

Miljenko Lapaine

ICA CoMP, Chair

Prof. Emer. Miljenko Lapaine

University of Zagreb, Faculty of Geodesy

Kaciceva 26, 10000 Zagreb, Croatia

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–El segundo, sobre un nomenclador de artículos para buscar en el nuevo Código Civil y Comercial

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ARTICULOS IMPORTANTES