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Artículos y temas de Agrimensura

Derecho Real de Superficie, Tasación del Subsuelo

El ing. Wilfrido Lopez, miembro de esta Academia, nos ha acercado a la redacción su trabajo denominado: “Derecho Real de Superficie” Tasación del Subsuelo.

Acercamos el documento correspondiente en formato PDF para la lectura de nuestros seguidores .

Derecho Real de Superficie Tasación del Subsuelo

Es de interés del ingeniero recibir vuestros comentarios en virtud de lo novedoso del tema. Lo pueden hacer en la pestaña “Deja un comentario” en esta Web o escribiéndole al correo:

wilfrido@unsj.edu.ar

Jornadas de Agrimensura y Derecho y Seminario “El código civil y comercial; su trascendencia en el Catastro y la Agrimensura”

La Facultad de Derecho y Ciencias Sociales del Rosario de la Pontificia Universidad Católica Argentina Invita a:

8º JORNADAS AGRIMENSURA Y DERECHO

2º Seminario: “El código civil y comercial; su trascendencia en el Catastro y la Agrimensura”

Los eventos se realizaran en modalidad virtual los días 17 y 24 de septiembre y 1 de octubre del presente año, de 19 a 20.30 hs.

Cuenta con el auspicio de nuestra Academia, entre otros.

Adjuntamos a continuación flier con detalles y datos de inscripción.

Definición de Agrimensura y las actividades del agrimensor

DEFINICIÓN DE AGRIMENSURA Y LAS ACTIVIDADES DEL AGRIMENSOR

Introducción

Los conceptos y definiciones siguientes fueron elaborados en base a la cultura local de la Argentina y considerando, asimismo, los cambios de necesidades, los nuevos desafíos que nos presenta la sociedad actual y la evolución de la tecnología, por lo que es necesario considerarlos en el desarrollo de la profesión, asunto que merece una discusión permanente dentro del ámbito de ésta.

Definición

Profesión universitaria de grado regulada por el Estado y al servicio de la sociedad que, de acuerdo a la normativa legal vigente, posee actividades reservadas y exclusivas, que se concretan mediante la ejecución de actos de mensura por medio de los cuales se interpretan documentos alfanuméricos y gráficos e instrumentos portadores de actos jurídicos sobre inmuebles y objetos territoriales legales, a fin de definir sus límites y dimensiones, georreferenciarlos unívocamente, representarlos cartográficamente para su registración, certificación y publicidad en el registro público catastral.

Tiene competencias en la ejecución de mediciones directas e indirectas sobre el territorio, el posicionamiento geoespacial para establecer el marco geodésico de referencia, y la georreferenciación a elementos y hechos físicos y/o jurídicos, naturales o artificiales. Estos datos son registrados en sistemas de información territorial, como así también en documentos cartográficos y en sistemas de información geográfica, y se aplican para el ordenamiento territorial y ambiental, los avalúos, la seguridad jurídica inmobiliaria, el conocimiento integral del territorio y su geografía y la administración de los bienes y recursos naturales del Estado y de los particulares. Participa también en los estudios, proyectos y control de obras de ingeniería públicas y privadas.

Actividades del agrimensor

El conjunto de actividades propias del agrimensor que se enumeran permite conocer en forma detallada el alcance de la profesión y las prestaciones que ofrece a la sociedad, sin que las mismas tengan carácter taxativo.

  1. Determinar y verificar por mensura límites de objetos territoriales legales de derecho público y privado, parcelas y estado parcelario, jurisdicciones políticas y administrativas, bienes públicos, objetos de derechos reales y de todo otro objeto legal de expresión territorial con la respectiva georreferenciación y registración catastral.
  2. Certificar el estado parcelario.
  3. Diseñar, organizar y dirigir los catastros territoriales.
  4. Realizar mensuras de concesiones mineras a efectos de su registración en el catastro minero.
  5. Determinar y medir puntos de referencia terrestres y sus variaciones temporales (velocidades) a través de estaciones continuas o permanentes – complementadas por las estaciones pasivas – para el establecimiento del marco de referencia terrestre y desarrollar estudios y trabajos de geodesia geométrica, física y satelital.
  6. Diseñar y elaborar cartografía básica y temática, la elección de la proyección cartográfica adecuada y realizar el cálculo de la grilla correspondiente. Elaborar modelos para las visualizaciones multimediales y multidimensionales (2D, 3D y 4D) y producir cartografía Web.
  7. Efectuar levantamientos topográficos superficiales y subterráneos; mediciones para estudios, proyectos y replanteos de obras civiles públicas o privadas.
  8. Ejecutar mediciones, procesos y cálculos para el montaje de estructuras civiles, industriales y mecánicas (microgeodesia o topografía de precisión) y la auscultación de obras de ingeniería.
  9. Realizar levantamientos de las costas marítimas, fluviales, lacustres, batimetría de mares, ríos y lagos; determinar y demarcar la línea de ribera.
  10. Diseñar, desarrollar y administrar sistemas de información territorial (SIT).
  11. Realizar y participar en el diseño, desarrollo y administración de sistemas de información geográfica (SIG).
  12. Planificar y ejecutar levantamientos fotogramétricos tradicionales y con vehículos aéreos no tripulados y elaborar productos finales.
  13. Relevar sobre la corteza terrestre con métodos indirectos (fotogrametría y teledetección) y su procesamiento e interpretación para su representación cartográfica y/o modelos planialtimétricos georreferenciados.
  14. Aplicar fotogrametría y teledetección satelital o aerotransportada en la producción cartográfica, y en el monitoreo de los usos del suelo y sus cambios con análisis multitemporal de imágenes ópticas, multiespectrales, radar SAR, LIDAR.
  15. Ejecutar fotogrametría terrestre, fotointerpretación y restitución por imágenes para la conservación, duplicación, reciclaje y reconstrucción artística e histórica de estatuas, monumentos y edificios de valor patrimonial particular y estatal local, nacional y mundial.
  16. Modelar el territorio en 4D para la gestión de riesgos y evaluación de desastres naturales y ambientales.
  17. Realizar tasaciones particulares, especiales y pericias judiciales de inmuebles urbanos y rurales; y valuaciones masivas con fines catastrales.
  18. Participar en obras lineales de vías de comunicación e hidráulicas en las mediciones, el trazado geométrico, optimización de movimientos de suelo y replanteos de las mismas.
  19. Diseñar y aplicar normas y estándares para el catastro territorial, cartografía, valuaciones, y levantamientos geodésicos, topográficos y fotogramétricos.
  20.  Controlar la calidad de datos geoespaciales.
  21. Extraer conocimiento de bases de datos geoespaciales con métodos de Inteligencia artificial.
  22. Elaborar e interactuar en equipos multidisciplinarios para la formulación de planes de ordenamiento territorial.
  23. Participar en el estudio y elaboración de intervenciones para la creación, ampliación y reestructuración de núcleos urbanos, planes estratégicos territoriales, planes reguladores y/o códigos de planeamiento.
  24. Interactuar en equipos multidisciplinarios en temas ambientales y planes de manejo relacionados con el punto anterior.
  25. Participar en el desarrollo de infraestructuras de conocimiento y datos geoespaciales.
  26. Crear, dirigir y gestionar proyectos relacionados a las actividades que requieran sus saberes y competencias.
  27. Liderar y participar en programas, proyectos y líneas de investigación en el ámbito de la Agrimensura y disciplinas relacionadas.
  28. Ejercer actividades de docencia en contextos de educación formal tanto pública como privada, en capacitación no formal y educación informal, relacionados con la Agrimensura.
  29. Participar a través de las múltiples posibilidades de actuación del agrimensor en la consecución de los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS).

 

Referencias bibliográficas

– La web de la FIG donde se definen las funciones del agrimensor https://www.fig.net/about/general/definition/definition.pdf y su traducción al español

– Para distintos tópicos la Ley Nacional de Catastro 26209 y para la georreferenciación en particular, los art. 3 inc. b y 5 inc. a

– Equivalencias de títulos, resolución 432/87 del Ministerio de Educación y Justicia

– El art. 43 de la Ley de Educación Superior 24521 y la resolución 1254/2018 del Ministerio de Educación respecto de los ítems 1; 2 y 3

– Los artículos pertinentes del Código de Minería. El 18 bis menciona “un único sistema de coordenadas”,  a la demarcación se refieren del 85 al 90 y del 231 al 244 a la mensura y demarcación para él ítem 4.

– Con respecto al ítem 5: las páginas del IGN https://www.ign.gob.ar/ y de SIRGAS http://www.sirgas.org/es/

– Para el ítem 6 Choosing a Map Projection, Miljenko Lapaine & E. Lynn Usery editores, Springer, 2017

 

 

Nota importante :

La precedente definición corresponde a la Resolución Nro. 14/2020  de la Academia de Agrimensura Asociación Civil –Academia Nacional de Agrimensura– junto a su anexo, documentos de los cuales se adjunta copia.

Resolucion 14-2020 Definiciones Agrimensura y Mensura

Anexo Resolución 14-2020

 

 

Definición de Mensura

Definición de Mensura

Entiéndase por “mensura” a la operación de Agrimensura compuesta por un conjunto de actos realizados por agrimensor tendientes a investigar, identificar, determinar, medir, ubicar y georreferenciar, representar, documentar y publicitar límites de inmuebles y otros objetos territoriales legales de derecho público y privado conforme a las causas jurídicas que los originan.

 

Nota importante :

La precedente definición corresponde a la Resolución Nro. 14/2020  de la Academia de Agrimensura Asociación Civil –Academia Nacional de Agrimensura– junto a su anexo, documentos de los cuales se adjunta copia.

Resolucion 14-2020 Definiciones Agrimensura y Mensura

Anexo Resolución 14-2020

 

(La presente definición es la segunda versión publicada)

 

23 de Abril: día del agrimensor

Desde 1963 se conmemora en Argentina cada 23 de abril el Día Nacional del Agrimensor por ser la fecha en el que el Gobierno de la provincia de la Rioja dictó el Decreto Ley Nº 19955 en el que se establece por primera vez en el país como oficial público la figura del agrimensor.

Saludamos en este día a todos los colegas. También, recordamos en este día  a aquellos  que se han ido. Hoy llegó, a este escritorio, un vínculo  a un video que recuerda a  Juan Manuel Castagnino; ¡Qué mejor para homenajear este día que compartirlo!

Juan Manuel Castagnino

 

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Meridiano X Oeste de Buenos Aires

Nos complace anunciar que hemos agregado a nuestra biblioteca el documento “Meridiano X Oeste de Buenos Aires” del Agrim. Marcelo Manzano.

En este trabajo de investigación se aborda el problema de la determinación y valor actual de Longitud del Meridiano X de Buenos Aires. Limite Mendoza-La Pampa, Neuquén-Rio Negro. El mismo fue presentado en el XII Congreso Nacional de Agrimensura realizado en Mendoza en el mes de Octubre del corriente año.

 

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La Agrimensura en el IGN

En el marco del XII Congreso Nacional de Agrimensura realizado en la ciudad de Mendoza, los días 9,10 y 11 de octubre del corriente año, compartimos la conferencia realizada por el M.Sc. Agrim. Diego Piñón, Director Nacional de Servicios Geográficos del Instituto Geográfico Nacional (IGN)  sobre el tema “La Agrimensura en el Instituto Geográfico Nacional”.

La Agrimensura en el IGN

Gracias Diego y a nuestro colega agrim. Sergio Cimbaro, académico de esta institución y director del IGN,  por compartir vuestro trabajo.

 

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Diego Piñon

 

Marcos de referencia y georreferenciación de parcelas

En el marco del XII Congreso Nacional de Agrimensura realizado en la ciudad de Mendoza, los días 9,10 y 11 de octubre del corriente año, compartimos la conferencia realizada por el agrim. Rubén Rodríguez, miembro de esta Academia, en conjunto con el Dr. agrim. Jorge Sisti de la Universidad Nacional de la Plata, sobre el tema: “Marcos de referencia y georreferenciación de parcelas”

Marcos y georreferenciación

Gracias Rubén y Jorge por compartir vuestro trabajo.

 

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Miembros de la Academia en el XII Congreso Nacional de Agrimensura con el presidente de FADA agrim. Lucas Zanella Kohli. De izquierda a derecha: Norberto Frickx, Wilfrido López, Mabel Alvarez López, Lucas Zanella, Rubén Rodríguez, Jorge Soria, José Ciampagna

 

 

Acto de verificación de estado parcelario

Ayer, 9 de octubre del 2019, en el acto de inauguración del XII Congreso Nacional de Agrimensura que se está realizando en la ciudad de Mendoza, nuestro Presidente ing. Norberto Frickx entregó al Presidente de  la Federación Argentina de Agrimensores (FADA), agrim. Lucas Zanella, el informe solicitado a la Academia sobre el “Acto de verificación de estado parcelario”. Posteriormente Frickx hizo una disertación sobre el tema.

Adjuntamos a la presente nota: los tres documentos para nuestros lectores

Nota a FADA con Dictamen

Académico Frickx INTERPRETACION SOBRE DEFINICION Y REALIZACION DEL ACTO DE VERIFICACION DE SUBSISTENCIA DEL ESTADO PARCELARIO v.2 (1)

ACTO DE VERIFICACIÓN ESTADO PARCELARIO

Un nuevo artículo de Wilfrido Lopez sobre propiedad horizontal (PH)

El ingeniero agrimensor Wilfrido Lopez, profesor, académico, de la Provincia de San Juan, nos a hecho llegar a nuestra redacción un artículo sobre Propiedad Horizontal (PH) que compartimos con nuestros lectores a continuación.

Esperamos vuestra opinión y comentarios en la seguridad de poder ir construyendo criterios en colegas y amigos de nuestro sitio.

PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Trae el nuevo Código Civil y Comercial modificaciones a la P.H.?

Previo a introducirnos en el tema, daremos un concepto de P.H. y su naturaleza jurídica, para ubicarnos en la problemática.

La Propiedad Horizontal es la división de los inmuebles en planos horizontales. Este régimen, lo que legisla, es la unión de dos formas del dominio: la propiedad privada unida a la propiedad común (dominio y condominio), es decir, una yuxtaposición de derechos, recayendo el Dominio privado sobre el piso o departamento y la  Copropiedad o Condominio sobre el terreno y demás partes del edificio consideradas comunes.

La incorporación al nuevo Código Civil y Comercial de la Propiedad Horizontal en el listado de los Derechos Reales (Art.1887º), y la derogación de la Ley Nacional Nº 13.512 y 19.724 de Prehorizontalidad, introduce algunas modificaciones y conceptos que analizaremos a continuación:

Decía el artículo 1º de la Ley 13.512:

Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a mas de una persona.”

El artículo citado, no define a la P.H. como derecho real y solamente del artículo 18º), de la derogada ley 13512, se desprende o deduce esa condición.-

Asimismo, el artículo se refiere solamente a un edificio construido, aunque en el Decreto Reglamentario de la ley, Nº 18.734/49, en su Art. 1º) nos habla de un edificio existente o a construir y por el Art. 4º) se obligaba a la presentación de un plano del edificio.

Por su parte, el Art 2037º) del Nuevo Código Civil y Comercial, nos dice:

“Concepto: La P.H. es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.- Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son independientes y conforman un todo inescindible.”

Este artículo define al Derecho Real de P.H. como la facultad del uso, goce y disposición material y jurídica de las Unidades de Dominio Exclusivo (partes privativas) y sobre las cosas comunes (partes comunes), pero su redacción es confusa, ya que en su comienzo se hace referencia a “… ejerce sobre un inmueble propio…”

Para dilucidar la interpretación es necesario recurrir al Art. 2039º) del Nuevo Código Civil, que establece:

Unidad Funcional: el Derecho de P.H. se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y de las partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o mas unidades complementarias destinadas a servirla.”

Interpreto entonces que este derecho de P.H., abstracto e intangible, como los Conjuntos Inmobiliarios, queda determinado en la Unidad Funcional cuando se constituye sobre ésta el Derecho Real de Dominio, con la previa condición de la Registración del Reglamento de Propiedad Horizontal en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada Jurisdicción, conforme lo dispone el Art. 2038º) del Nuevo Código Civil y Comercial, ya que es necesaria la División Jurídica del edificio.

Hasta aquí hemos descubierto las siguientes modificaciones:

1º) El Nuevo Código Civil y Comercial, define a la P.H. como Derecho Real, que no lo hacía la Ley 13.512.

2º) El Nuevo Código Civil y Comercial, no hace referencia a la P.H. de una sola planta y si lo hacía la ley 13.512.

3º) El Nuevo Código Civil y Comercial establece que el Derecho Real de PH se constituye, previa división Jurídica del inmueble(reglamento de copropiedad) y se determina en la Unidad Funcional, que no lo hacía la ley 13.512.

Hay otras modificaciones que si bien no son fundamentales, deben tenerse en cuenta, principalmente por quienes redactarán el Reglamento de Propiedad Horizontal, conocido como Reglamento de Copropiedad y Administración.

Si analizamos ahora otros dos Derechos Reales incluídos en el Art. 1887º) del Nuevo Código Civil y Comercial, veremos con  sorpresa que nos encontramos con otras P.H., hasta ahora desconocidas.

1º) En el Derecho Real de Conjuntos Inmobiliarios, nos encontramos con una P.H. Especial, que si bien no es una P.H. tradicional, debe ajustarse a la normativa legal de ésta (art.2075º).

2º) En el Derecho Real de Superficie nos encontramos con una P.H. Super-especial, que también debe ajustarse a la normativa legal de la P.H. tradicional, pero no es igual (art. 2120º)

Tenemos entonces tres (3) tipos de P.H.

a) Propiedad Horizontal Clásica ( Art. 2037º).

b) Propiedad Horizontal Especial (Art. 2075º).

c) Propiedad Horizontal Super-especial ( Art.2120º)

Cuyas diferencias fundamentales son:

1. En la P.H. clásica el terreno está en condominio, forma parte de las cosas comunes, y no se modifica el EstadoParcelario.
2. En la P.H. Especial el terreno no está en condominio, sino solamente las partes necesariamente comunes y semodifica el Estado Parcelario.
3. En la P.H. Super-especial no existe el terreno, por lo tanto no forma parte de las cosas comunes y no se modifica el Estado Parcelario.-

Por lo tanto, hay que tener las previsiones del caso según la alternativa que se nos presente.-

En mi recorrida por varias provincias, disertando sobre los nuevos derechos reales del C.C.C., he conocido distintas opiniones sobre el concepto de PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL  a que se refiere la segunda parte del artículo 2075º de Conjuntos Inmobiliarios.

Son varios los profesionales de la Agrimensura y de otras disciplinas que coinciden en pensar que se trata al Conjunto Inmobiliario como una P.H. tradicional, confundiendo a mi criterio, uno y otro Derecho Real.

En mi concepto e interpretación del Código, diferencio a la P.H. tradicional de la P.H. especial, en que la primera no modifica el estado parcelario por encontrarse el terreno donde se asienta, en condominio.

La segunda, PH especial, modifica el estado parcelario porque se produce el fraccionamiento del terreno, pero ambas coinciden en que deben tener un Reglamento de Propiedad Horizontal (Conocido por nosotros como Reglamento de Copropiedad y Administración) y que los juristas que redactaron el código civil y comercial han denominado marco legal.

Afirmo esto, tomando en consideración lo siguiente:

En primer lugar y fundamentalmente, el artículo 2041º del derecho real de P.H. expresa:

 “cosas y partes necesariamente comunes: son cosas y partes necesariamente comunes: a) EL TERRENO ; b)…”, 

es decir, no hay ninguna duda que el terreno donde se asienta el edificio o unidades de una sola planta, está en condominio de todos los integrantes del Consorcio, y en consecuencia no se modifica el estado parcelario, otorgándose a cada unidad (ver art. 2039º) una designación que va ligada con la Nomenclatura Catastral de la parcela origen.-

Por el contrario, el artículo 2076º del derecho real de Conjuntos Inmobiliarios, expresa:

cosas y partes necesariamente comunes: son necesariamente comunes o de uso común , las partes y lugares del terreno destinadas a …”.

Como se observa, el título del artículo es exactamente el mismo artículo 2041º, pero en este caso no se hace alusión al terreno en su totalidad, sino a las partes y lugares “del” terreno destinadas a…., de lo que se deduce que las unidades funcionales a que se refiere este artículo 2076º (construidas o en proceso de construcción), corresponden a los lotes resultantes del fraccionamiento que se hace de la parcela afectada al derecho de Conjunto Inmobiliario, y que completa la superficie del inmueble con lo indicado en el artículo 2076º.-

En el derecho real de Conjuntos Inmobiliario, se produce en consecuencia la modificación del estado parcelario y a éstas unidades funcionales se les asigna una nomenclatura catastral independiente, sin estar ligada a la nomenclatura de la parcela madre u origen como ocurre en la P.H. tradicional.-

En segundo lugar, el derecho real de P.H. es único, proveniente de la Ley 13.512, con algunas modificaciones en el nuevo Código Civil y Comercial, y el Derecho Real de Conjuntos Inmobiliarios es otro derecho nuevo y distinto al de P.H., porque si los codificadores (redactores del código) hubieran querido que sean lo mismo, hubieran incluido el conjunto inmobiliario en la redacción del articulado del derecho real de P.H., y no ha sido así, sino que, le agregaron a P.H. el adjetivo de ESPECIAL justamente para diferenciarlos y solamente se los asemeja en el marco legal a que deben someterse ambos: redacción e inscripción del REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

En tercer lugar, y ya especulativamente, el artículo 2042º del derecho real de P.H., nos dice:

“Cosas y partes comunes NO indispensables:  a) La piscina ;b) El solárium ; c)El gimnasio ; d) El lavadero y e) El salón de usos múltiples.”

Es decir que, en la P.H. tradicional, pueden no ser comunes una serie de instalaciones y servicios, sino propias de algunas de las unidades funcionales, según se establezca en el Reglamento.

En cambio, en el artículo 2076º de Conjuntos Inmobiliarios son cosas y partes necesariamente comunes:

“… áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario…”

En cuarto lugar, no menos importante por su ubicación en el presente texto, el artículo 2039º de P.H., segunda parte, nos dice:

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno,….”,

que no tiene ninguno similar en el derecho real de Conjuntos Inmobiliarios y solo se refiere a la unidad funcional en el artículo 2077º, no haciendo alusión a parte indivisa alguna.

Como he mencionado anteriormente, el Código nos plantea tres (3) tipos de P.H., según sea el Derecho que se aplique: P.H. ; Conjuntos Inmobiliarios y Derecho de Superficie.

Continuando con nuestro estudio sobre las modificaciones al Derecho Real de P.H. introducidas por el nuevo Código Civil y Comercial, nos proponemos poner a consideración del lector otro caso de P.H. que se desprende del artículo 2120º, segunda parte, del Derecho Real de Superficie, el que establece:

“El superficiario puede afectar la construcción al régimen de P.H. con separación del terreno perteneciente al propietario, excepto pacto encontrario”

En artículos anteriores hice referencia a una P.H. Super-especial, cuando ésta se constituía sin el terreno que sustenta al edificio y que consecuentemente no se modifica el estado parcelario.

Pero de la lectura del artículo mencionado, resulta que si el propietario o cedente del derecho de superficie y el superficiario pactan o se ponen de acuerdo, que la P.H. afecte también al terreno, nos encontramos frente a una P.H tradicional dentro del Derecho Real de Superficie. Es decir, otra clase de P.H., por así decirlo, distinta a las anteriores.

Al estudiar el Derecho Real de Superficie, dijimos que no se modifica el estado parcelario porque el derecho se refiere al espacio aéreo con independencia del suelo (art. 2115º última parte).

En el caso que las partes convengan que el terreno necesario sea parte de la P.H., nos preguntamos : ¿Se producirá una modificación del estado parcelario? ¿Como será la confección del plano de mensura y división en P.H.? ¿Podrá en este caso constituirse el Derecho Real de Superficie sobre parte de un lote incluyendo el terreno necesario?.

Para dar una respuesta práctica, opinaré como ingeniero agrimensor, sin entrar en otras disciplinas que tienen una relación directa con la Agrimensura, como el Derecho Civil y el Notariado.

En la P.H. clásica o tradicional el terreno se encuentra en condominio de todos los Consorcistas (art. 2039º segunda parte y art. 2041) en proporción a las superficies de cada unidad funcional. Si el propietario cedente del derecho de superficie acuerda que el terreno integre la P.H., ése terreno, el total de la parcela o una parte de ella, se transforma en un condominio de indivisión forzosa y será necesario conocer todas las medidas y superficie para poder realizar la determinación del porcentual en el condominio como lo establece la P.H.-

Por lo tanto, hace falta la mensura de todo el lote o de la fracción sobre la cual se constituyó el Derecho de Superficie. Si solo se trata de una fracción (art. 2116º), sin lugar a dudas se modifica el estado parcelario y el objeto del plano será : “Mensura y División” del lote original (¿La aprobará Catastro?) y luego “Mensura y División en P.H.” para la fracción afectada. Da la impresión que en este caso en particular, tendremos dominio del titular sobre el terreno no afectado a P.H. y derecho de superficie sobre el terreno que ocupará el edificio con las consideraciones de la segunda parte del art. 2116º del derecho de superficie, conjuntamente con el derecho de superficie sobre el espacio que ocupará el edificio una vez construido.

Se plantea entonces un DESAFIO para las distintas disciplinas que intervienen en la constitución del derecho: El Escribano que debe confeccionar la Escritura; el Abogado que deberá definir la interpretación y aplicación de esta yuxtaposición de derechos y del Agrimensor que deberá medir y representar la parcela origen y la fracción afectada, desafío al que deben sumarse las Direcciones de Catastro para la aprobación y registración del correspondiente Plano.

En esta parte solo planteo la existencia de dos formas de P.H. dentro del Derecho Real de Superficie:

1) P.H. sin terreno y

2) P.H. con terreno

y dejo librado a la opinión del lector las propuestas que pueden realizar, hasta lograr un camino consensuado que dé soluciones a las preguntas planteadas.

Mg. Ing. Wilfrido D. López