Acto de verificación de estado parcelario

Ayer, 9 de octubre del 2019, en el acto de inauguración del XII Congreso Nacional de Agrimensura que se está realizando en la ciudad de Mendoza, nuestro Presidente ing. Norberto Frickx entregó al Presidente de  la Federación Argentina de Agrimensores (FADA), agrim. Lucas Zanella, el informe solicitado a la Academia sobre el “Acto de verificación de estado parcelario”. Posteriormente Frickx hizo una disertación sobre el tema.

Adjuntamos a la presente nota: los tres documentos para nuestros lectores

Nota a FADA con Dictamen

Académico Frickx INTERPRETACION SOBRE DEFINICION Y REALIZACION DEL ACTO DE VERIFICACION DE SUBSISTENCIA DEL ESTADO PARCELARIO v.2 (1)

ACTO DE VERIFICACIÓN ESTADO PARCELARIO

Sobre el significado de una Academia Nacional

El agrimensor Rubén Rodríguez esta mañana nos acercó el texto de Guillermo Jaim Etcheverry  sobre el significado de la palabra “Academia”. El valioso texto, que reproducimos a continuación, mas allá del significado que se puede encontrar en un diccionario, responde a muchas de las preguntas sobre el tema.

“La mayoría de los países cuentan con academias nacionales que reúnen a personas con una trayectoria destacada en las disciplinas a las que dichas instituciones están dedicadas. Su finalidad es promover el estudio, la investigación y el ejercicio de esas actividades, aportando a su progreso, alentando las vocaciones y difundiendo sus trabajos. Uno de sus objetivos más importantes es el de hacer conocer su opinión, a pedido de los gobiernos o de manera espontánea, acerca de los asuntos de su competencia que afectan a las sociedades en cuyo seno actúan.”

La nota fue publicado el día  23 de septiembre en la sección Opinión del diario LA NACIÓN dentro del artículo titulado “La Argentina tiene que recuperar el liderazgo en educación”Se puede leer el artículo completo en:

“La Argentina tiene que recuperar el liderazgo en educación”

Gracias Rubén por la contribución, gracias Guillermo Jaim Etcheverry.

 

 

Nota: Guillermo Jaim Etcheverry, médico, ex rector de la Universidad de Buenos Aires, Presidente de la Academia Nacional de Educación (Argentina).

 

 

Esteban Horvat

In memoriam

Esteban Horvat (1895-1985), fue un distinguido geodesta de origen croata que trabajó como asesor de la división Geodesia del Instituto Geográfico Militar, hoy Instituto Geográfico Nacional de la Argentina.  Cuando tuve el privilegio de conocerlo era un hombre mayor, de altura normal, de ojos claros, cabello blanco, ralo —fruto de los años—y con presencia de hombre sabio. Cuando caminaba lo hacía encorvado, a veces ayudado por un bastón. Vestía con trajes grises, muy sobrios y de telas gruesas, amplios, como sí le quedaran grandes. Nunca sin corbata. Su figura denotaba un hombre bueno. Hablaba medio atravesado, con acento extranjero.

Esteban Horvat

Esteban Horvat

El Ingeniero Horvat trabajaba en una oficina entrando a la derecha del departamento Geodesia de aquella época. El departamento estaba ubicado en una especie de galpón grande, de chapas grises, en el fondo del IGM, detrás del departamento Cartográfico. En ese ambiente trabajaban un joven agrimensor —Rubén Rodríguez—, el ingeniero Horvat y un servidor —estudiante de Agrimensura—en calidad de ayudante. Corrían los años 60 y Horvat estaba editando uno de los tres libros sobre poligonales que supo escribir. Recuerdo que me pasaba horas cortando y pegando signos para las fórmulas del master que servirían para la posterior impresión de la publicación. En esos tiempos recién aparecían las primeras computadoras de mesa.

Horvat fue un especialista en Geodesia, seguramente uno de los mejores, una de sus preocupaciones que recuerdo de él fue facilitar el cálculo geodésico con algoritmos fáciles y prácticos para usarlos. También estaba dedicado al estudio del cálculo de compensación de redes geodésicas. A modo de ejemplo de aquellas épocas puedo expresar que en esos momentos se calculaba –en producción– con tabla de logaritmos, máquinas manuales o mecánicas y en forma doble para asegurar que los largos cálculos no fueran en vano. Otro signo de aquel  momento era la duración del cálculo de la latitud de una estación astronómica fundamental: un mes calendario.

Entre los recuerdos que tengo del insigne ingeniero puedo contar de una reunión, a la que  invitamos a Horvat, con mis amigos en mi casa. Nos reunimos varios jóvenes inquietos que queríamos saber, no sé bien qué, pero la orientación de la charla era dilucidar nuestro futuro en la vida. Teníamos la seguridad que Estaban Horvat era una palabra autorizada que nos iba a responder con la verdad. Él accedió a reunirse con nosotros normalmente. Contestó cada una de nuestras afiebradas preguntas con respuestas generosas y llenas de sentido común con una paciencia infinita

Otro recuerdo que mantengo es el siguiente: en el Departamento Geodesia del IGM había conocimientos técnicos a los cuales no todos podíamos acceder. Recuerdo que la resolución de las ecuaciones normales se guardaban bajo llave. Había notas sacadas de gente experta sobre procesos o buenas prácticas que se evitaban mostrar. Entonces, pregunté a Horvat: ¿Por qué sucedía esta situación?, ¿Porqué había celo y egoísmo en la distribución del conocimiento? y en cambio, el estaba siempre abierto a explicar. Horvat me contestó que había estudiado y trabajado por  más de 30 años en Geodesia sin pausa. Quedaba claro que no tenía miedo a que ninguno lo supere.

Volviendo al comienzo, Esteban Horvat era un hombre sabio, más allá de su apariencia de hombre sencillo,  un ejemplo cabal de un gran hombre, un faro a seguir por todos nosotros.

Más allá de mis recuerdos, han pasado más 50 años de esos momentos, en estos días y gracias al agrimensor Rubén Rodríguez, llegó a mi alcance una biografía realizada por el profesor Miljenko Lapaine[1] por primera vez en el libro “Distinguidos científicos croatas en el Mundo”, 2002, que decidí traducir parcialmente (en forma no profesional) y comparto a continuación.

Sirvan estas simples palabras y la biografía del profesor Lapaine, que adjunto, como homenaje a Esteban Horvat .

José M. Ciampagna

 

Dra. Dubravka Mlinaric y Dr. Miljenko Delapeine

En la fotografía se observa arriba a la izquierda una pintura, retrato de Esteban Horvat. Las personas de la fotografía son la Dra. Dubravka Mlinaric y el profesor Miljenko Lapaine.

Placa de Horvat 2

Placa de Horvat 1

“Placa ubicada en el Instituto Geográfico Nacional para rendir homenaje a uno de los científicos más destacados que contribuyó al desarrollo de la geodesia en el IGN (IGM en su momento) y obviamente en el país y fue ofrecida por la Asociación Argentina de Geofísicos y Geodestas durante su 22a. Reunión Científica”

 

[1] Miljenko Lapaine, University of Zagreb, Faculty of Geodesy.

………………..

Traducción de la biografía de Esteban Horvat realizada por el profesor Miljenko Lapaine

Stjepan (Esteban) Horvat

Miljenko Lapaine[1]


Stjepan Horvat era un patriota, científico y profesor, decano de la Facultad Técnica en Zagreb, rector de la Universidad de Croacia, editor de la lista de publicaciones periódicas “Geodetski y Hrvatska državna izmjera”, administrador del departamento de Relevamientos del Estado en la sede de Asuntos Públicos croata, miembro de la comisión Estatal de Consolidación de Tierras, miembro de las juntas de examen, coronel en la época del Estado Independiente de Croacia (NDH), y asesor del Instituto Geográfico Militar en la Argentina durante cuarenta años. Sus intereses principales incluyen geodesia, especialmente la aplicación de las matemáticas a la geodesia y la cartografía, geodesia astronómica y geofísica, pero también escribió poemas, compuso y dirigió composiciones musicales, entre otros temas.

Debido a las circunstancias objetivas, hasta ahora no se ha hecho una biografía completa de Stjepan Horvat. Este artículo ofrece la presentación de mi investigación y la visión de su trabajo científico y profesional.

Currículum vitae breve

Stjepan Horvat nació el 29 de noviembre de 1895 en Srijemski Karlovci y murió el 12 de marzo de 1985 en Buenos Aires, Argentina. Asistió a los programas clásicos de las escuelas y colegios en su lugar de nacimiento, y se graduó en Vinkovci en 1915. El mismo año ingresó al Curso Geodésico en Zagreb, donde aprobó el examen estatal de Geodesia en 1918 y un riguroso examen práctico para la práctica civil organizado por el gobierno del Estado en 1919. En 1936 se graduó en el departamento de Ingeniería Geodésica y Rural de la Facultad Técnica de Zagreb.

En junio de 1919 comenzó a trabajar como empleado catastral en la oficina de agrimensura catastral en Zagreb. En octubre de 1920, fue al Instituto Militar y Geográfico en Belgrado como segundo teniente de ingeniería y profesión técnica, donde trabajó como triangulador en la creación y el levantamiento de la triangulación de orden superior en el Departamento Astronómico y Geodésico. En el año 1922 participó en la medición de las líneas de base de la triangulación cerca de Prizren, Prilep y Strumica. Abrió una oficina geodésica civil en Zemun el 1 de enero de 1923 y se hizo cargo de la inspección de la ciudad de Tetovo con el propósito de hacer la base reglamentaria que terminó en 1926.

El mismo año fue a la Facultad Técnica–hoy Facultad de Geodesia– en Zagreb, donde trabajó primero en asignaciones básicas diarias y luego, desde el 1 de enero de 1927, como empleado contratado en la cátedra de Geodesia Práctica. En 1930 se convirtió en profesor y dio las siguientes materias: Relevamientos estatales, Relevamientos y Regulación de ciudades, Teoría de errores, Computación geodésica y Dibujo. En 1937 fue nombrado profesor asociado y jefe del Instituto Geodésico, y en 1941 profesor titular. En 1943 fue elegido decano de la Facultad Técnica y rector de la Universidad de Croacia en 1944. A principios de mayo de 1945 tuvo que emigrar. Se quedó en Roma primero en el campo de refugiados de Fermo. Dejó la carrera de directores de su universidad en el Instituto Croata de San Jerónimo en Roma para quedarse allí, y posteriormente, en 1991, Croacia lo reconoce como ciudadano y exrector de la Universidad de Zagreb.

En los archivos estatales croatas (Holdings No. 306 de la Comisión Estatal de Investigaciones de Delitos en 1944-1947, el material de la Comisión del Cuestionario, Recuadro 686, los archivos marcados con ZKRZ-NI 117/45) están los documentos guardados en los cuales es evidente que se sugirió al abogado de Zagreb que arrestara a Stjepan Horvat sobre la base de la Decisión sobre la investigación de crímenes cometidos por enemigos y sus aliadosdel 5 de julio de 1945. Existe, entre otras cosas, la siguiente declaración donde se menciona la decisión: “El acusado cometió el delito, el de tinte más negro, sobre nuestra gente entregando como rector de la Universidad de Zagreb un memorando público a los directores de universidades y escuelas secundarias en el que presentó la lucha de liberación nacional de nuestro pueblo como una gran conspiración serbia contra el pueblo croata”.

Después de pasar cierto tiempo en campos de refugiados en Austria e Italia, fue a la Argentina en 1948 donde continuó su carrera geodésica como asesor científico en el Instituto Militar y Geográfico Argentino (Instituto Geográfico Militar Argentino – IGM, hoy Instituto Geográfico Nacional). Al mismo tiempo, colaboró con el Instituto Panamericano de Geografía e Historia y con la Dirección de Geodesia de la Provincia de Buenos Aires. Seretiróen 1980, pero quedó activo como asesor en IGM. Se llamaba Esteban, que es lo mismo que Stjepan en español, por lo que el nombre Esteban fue escrito junto con el Stjepan cuando recibió la ciudadanía argentina en 1973.

Con sus artículos científicos y profesionales en el campo de la geodesia colaboró en varias publicaciones periódicas: Zeitschrift für Vermessungswesen (Stuttgart), Geodetski i geometarski glasnik (Beograd), Zemlemjernoe delo (Beograd), Geodetski list (Zagreb), Hrvatska državna izmjera (Zagreb), Anuarios del Instituto Geográfico Militar (Buenos Aires), Revista Cartográfica (revista del IPGH, algunos números editados en Buenos Aires), Geoacta (Buenos Aires) y Geodesia (La Plata). Es autor de varios guiones y manuales, en total más de cien artículos y trabajos científicos. También escribió sobre muchos otros temas (ver Macan, 1995).

Fue editor de la Geodetski list (1937 y 1940), Hrvatska državna izmjeraen 1942 y Spomenica 1942-1943 Tehničkog fakulteta (Volumen conmemorativo 1942-1943 de la Facultad Técnica). Sus trabajos fueron presentados en las conferencias de la Unión Internacional de Geodesia y Geofísica (IUGG) en 1954 en Roma y en 1973 en Oxford.

Fue miembro honorable de la Sociedad Argentina de Geofísicos y Geodestas desde 1979.

Fue padre de dos hijos que fueron asesinados en 1945 y de dos hijas, Ljubica–Violeta– que vivió en la Argentina y Vjera que vivió en Zagreb.

 

[1] profesor emérito de la Facultad de Geodesia de Zagreb, presidente de la Comisión de Proyecciones Cartográficas de la ICA.

………………………………………………

Notas:

– Se adjunta link al documento original en inglés con la biografía completa realizada por el profesor Lapaine del mencionado libro.

Horvat_eng

–Esta nota no hubiera sido posible sin el aporte del académico agrimensor Rubén Rodríguez. Mi agradecimiento por su gestión y colaboración en la corrección de la traducción.

– El nombre de Esteban Horvat lleva uno de los sitiales de la Academia Nacional de  Agrimensura.

 

(Note in memory of the engineer Esteban Horvat. It contains some words with memories of the academic José Ciampagna and the translation in Spanish of a Biography of Horvat by professor Miljenko Lapaine published in “Distinguished Croatian scientists in the World”)

 

Tapa del libro Distinguidos científicos croatas el mundo

Tapa del libro “Distinguidos científicos croatas en el mundo”, 2002.

 

 

 

 

 

Nuevos Académicos Leonardo B. Ivars y Jorge L. Soria

En la ciudad de Buenos Aires, el 19 de Julio del 2019 se realizó en la sede de la Academia el acto de entrega de los pergaminos a los nuevos miembros: Leonardo B. Ivars y Jorge L. Soria.

3874d7e7-b268-4861-aaaf-199aa0013301

Soria e Ivars, nuevos académicos

 

Presidió el acto nuestro presidente el ingeniero geógrafo Norberto Frickx y participó, como invitado especial, el presidente de la Federación Argentina de Agrimensores ingeniero agrimensor  Lucas Zanella. Estuvieron también presentes otros académicos y familiares de los nuevos miembros.

Leonardo B. Ivars, agradeció la designación y disertó sobre el tema: “Ampliar los alcances de la profesión y la visión del territorio” en calidad de discurso de aceptación.

Jorge L. Soria de igual forma, luego de los agradecimientos, disertó sobre el tema: “La coordenada jurídica y el principio de especialidad”.

De ambos trabajos adjuntamos documentos (formato PDF) de los nuevos académicos con el desarrollo de sus temas para la ilustración de esta nota.

Ampliar los alcances de la profesion y la visión del territorio_Leonardo B. Ivars

Coordenadas Jurídicas Jorge L. Soria

 

 

3888b633-c066-48cf-8c36-1708bea806d6

Soria y Frickx

PHOTO-2019-07-19-19-48-39

d9293bd4-fc07-4602-b10a-9d9d2506c8fe.jpg

 

 

Campo Inchauspe 1969

Campo Inchauspe 1969

En la década del 60 del siglo pasado, el Instituto Geográfico Militar (IGM)  consideró necesario llevar a cabo una compensación cuando se habían completado 19 anillos de la red fundamental argentina de triangulación. La tarea fue encomendada a los agrimensores Alberto Holger Jorge Christensen y Alfredo Vicente Elías, con el aporte de las ideas de Esteban Horvat. Ellos escribieron un conjunto de 35 de programas de cálculo en FORTRAN IV. Para su elaboración y prueba desarrollaron su labor en el por entonces Army Map Service.

El paquete de programas no sirvió solo para el ajuste de la red que dio lugar al sistema Campo Inchauspe 1969, sino también fue utilizado para la compensación de las redes de densificación y los anillos que se fueron agregando hasta totalizar 44.

El trabajo fue presentado el simposio sobre cálculo geodésico celebrado en Oxford en 1973 y publicado el mismo año por el IGM. A continuación se incluye la versión en español de las primeras secciones del documento que describen la programación de la compensación, sus objetivos, los antecedentes que se tuvieron en cuenta y los procedimientos elegidos. Finalmente se muestran un detalle de los elementos participantes en cada cálculo y una muestra de la salida de los resultados.

Compensación de la red de triangulación del IGM

Otro artículo que se refiere al tema fue publicado por Alberto Christensen en la edición de diciembre de 2007 del ACSM Bulletin (American Congress son Surveying and Mapping) que gracias a la colaboración de Tomás Soler, geodesta que se desempeñó en U. S. Geodetic Survey, contamos con la versión digital de la nota:

Triangulation Adjustments in Buenos Aries

Sobre la cartografía argentina que incluye información sobre el marco de referencia se puede consultar, asimismo, el artículo elaborado por Alberto Christensen, en colaboración, en el siguiente enlace:

https://www.academia.edu/5790918/The_National_Mapping_Act_and_the_Status_of_Cartography_in_the_Argentine

 

Académico Agrim. Rubén Rodríguez, julio 2019, Buenos Aires

 

Un nuevo artículo de Wilfrido Lopez sobre propiedad horizontal (PH)

El ingeniero agrimensor Wilfrido Lopez, profesor, académico, de la Provincia de San Juan, nos a hecho llegar a nuestra redacción un artículo sobre Propiedad Horizontal (PH) que compartimos con nuestros lectores a continuación.

Esperamos vuestra opinión y comentarios en la seguridad de poder ir construyendo criterios en colegas y amigos de nuestro sitio.

PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Trae el nuevo Código Civil y Comercial modificaciones a la P.H.?

Previo a introducirnos en el tema, daremos un concepto de P.H. y su naturaleza jurídica, para ubicarnos en la problemática.

La Propiedad Horizontal es la división de los inmuebles en planos horizontales. Este régimen, lo que legisla, es la unión de dos formas del dominio: la propiedad privada unida a la propiedad común (dominio y condominio), es decir, una yuxtaposición de derechos, recayendo el Dominio privado sobre el piso o departamento y la  Copropiedad o Condominio sobre el terreno y demás partes del edificio consideradas comunes.

La incorporación al nuevo Código Civil y Comercial de la Propiedad Horizontal en el listado de los Derechos Reales (Art.1887º), y la derogación de la Ley Nacional Nº 13.512 y 19.724 de Prehorizontalidad, introduce algunas modificaciones y conceptos que analizaremos a continuación:

Decía el artículo 1º de la Ley 13.512:

Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a mas de una persona.”

El artículo citado, no define a la P.H. como derecho real y solamente del artículo 18º), de la derogada ley 13512, se desprende o deduce esa condición.-

Asimismo, el artículo se refiere solamente a un edificio construido, aunque en el Decreto Reglamentario de la ley, Nº 18.734/49, en su Art. 1º) nos habla de un edificio existente o a construir y por el Art. 4º) se obligaba a la presentación de un plano del edificio.

Por su parte, el Art 2037º) del Nuevo Código Civil y Comercial, nos dice:

“Concepto: La P.H. es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.- Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son independientes y conforman un todo inescindible.”

Este artículo define al Derecho Real de P.H. como la facultad del uso, goce y disposición material y jurídica de las Unidades de Dominio Exclusivo (partes privativas) y sobre las cosas comunes (partes comunes), pero su redacción es confusa, ya que en su comienzo se hace referencia a “… ejerce sobre un inmueble propio…”

Para dilucidar la interpretación es necesario recurrir al Art. 2039º) del Nuevo Código Civil, que establece:

Unidad Funcional: el Derecho de P.H. se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y de las partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o mas unidades complementarias destinadas a servirla.”

Interpreto entonces que este derecho de P.H., abstracto e intangible, como los Conjuntos Inmobiliarios, queda determinado en la Unidad Funcional cuando se constituye sobre ésta el Derecho Real de Dominio, con la previa condición de la Registración del Reglamento de Propiedad Horizontal en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada Jurisdicción, conforme lo dispone el Art. 2038º) del Nuevo Código Civil y Comercial, ya que es necesaria la División Jurídica del edificio.

Hasta aquí hemos descubierto las siguientes modificaciones:

1º) El Nuevo Código Civil y Comercial, define a la P.H. como Derecho Real, que no lo hacía la Ley 13.512.

2º) El Nuevo Código Civil y Comercial, no hace referencia a la P.H. de una sola planta y si lo hacía la ley 13.512.

3º) El Nuevo Código Civil y Comercial establece que el Derecho Real de PH se constituye, previa división Jurídica del inmueble(reglamento de copropiedad) y se determina en la Unidad Funcional, que no lo hacía la ley 13.512.

Hay otras modificaciones que si bien no son fundamentales, deben tenerse en cuenta, principalmente por quienes redactarán el Reglamento de Propiedad Horizontal, conocido como Reglamento de Copropiedad y Administración.

Si analizamos ahora otros dos Derechos Reales incluídos en el Art. 1887º) del Nuevo Código Civil y Comercial, veremos con  sorpresa que nos encontramos con otras P.H., hasta ahora desconocidas.

1º) En el Derecho Real de Conjuntos Inmobiliarios, nos encontramos con una P.H. Especial, que si bien no es una P.H. tradicional, debe ajustarse a la normativa legal de ésta (art.2075º).

2º) En el Derecho Real de Superficie nos encontramos con una P.H. Super-especial, que también debe ajustarse a la normativa legal de la P.H. tradicional, pero no es igual (art. 2120º)

Tenemos entonces tres (3) tipos de P.H.

a) Propiedad Horizontal Clásica ( Art. 2037º).

b) Propiedad Horizontal Especial (Art. 2075º).

c) Propiedad Horizontal Super-especial ( Art.2120º)

Cuyas diferencias fundamentales son:

1. En la P.H. clásica el terreno está en condominio, forma parte de las cosas comunes, y no se modifica el EstadoParcelario.
2. En la P.H. Especial el terreno no está en condominio, sino solamente las partes necesariamente comunes y semodifica el Estado Parcelario.
3. En la P.H. Super-especial no existe el terreno, por lo tanto no forma parte de las cosas comunes y no se modifica el Estado Parcelario.-

Por lo tanto, hay que tener las previsiones del caso según la alternativa que se nos presente.-

En mi recorrida por varias provincias, disertando sobre los nuevos derechos reales del C.C.C., he conocido distintas opiniones sobre el concepto de PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL  a que se refiere la segunda parte del artículo 2075º de Conjuntos Inmobiliarios.

Son varios los profesionales de la Agrimensura y de otras disciplinas que coinciden en pensar que se trata al Conjunto Inmobiliario como una P.H. tradicional, confundiendo a mi criterio, uno y otro Derecho Real.

En mi concepto e interpretación del Código, diferencio a la P.H. tradicional de la P.H. especial, en que la primera no modifica el estado parcelario por encontrarse el terreno donde se asienta, en condominio.

La segunda, PH especial, modifica el estado parcelario porque se produce el fraccionamiento del terreno, pero ambas coinciden en que deben tener un Reglamento de Propiedad Horizontal (Conocido por nosotros como Reglamento de Copropiedad y Administración) y que los juristas que redactaron el código civil y comercial han denominado marco legal.

Afirmo esto, tomando en consideración lo siguiente:

En primer lugar y fundamentalmente, el artículo 2041º del derecho real de P.H. expresa:

 “cosas y partes necesariamente comunes: son cosas y partes necesariamente comunes: a) EL TERRENO ; b)…”, 

es decir, no hay ninguna duda que el terreno donde se asienta el edificio o unidades de una sola planta, está en condominio de todos los integrantes del Consorcio, y en consecuencia no se modifica el estado parcelario, otorgándose a cada unidad (ver art. 2039º) una designación que va ligada con la Nomenclatura Catastral de la parcela origen.-

Por el contrario, el artículo 2076º del derecho real de Conjuntos Inmobiliarios, expresa:

cosas y partes necesariamente comunes: son necesariamente comunes o de uso común , las partes y lugares del terreno destinadas a …”.

Como se observa, el título del artículo es exactamente el mismo artículo 2041º, pero en este caso no se hace alusión al terreno en su totalidad, sino a las partes y lugares “del” terreno destinadas a…., de lo que se deduce que las unidades funcionales a que se refiere este artículo 2076º (construidas o en proceso de construcción), corresponden a los lotes resultantes del fraccionamiento que se hace de la parcela afectada al derecho de Conjunto Inmobiliario, y que completa la superficie del inmueble con lo indicado en el artículo 2076º.-

En el derecho real de Conjuntos Inmobiliario, se produce en consecuencia la modificación del estado parcelario y a éstas unidades funcionales se les asigna una nomenclatura catastral independiente, sin estar ligada a la nomenclatura de la parcela madre u origen como ocurre en la P.H. tradicional.-

En segundo lugar, el derecho real de P.H. es único, proveniente de la Ley 13.512, con algunas modificaciones en el nuevo Código Civil y Comercial, y el Derecho Real de Conjuntos Inmobiliarios es otro derecho nuevo y distinto al de P.H., porque si los codificadores (redactores del código) hubieran querido que sean lo mismo, hubieran incluido el conjunto inmobiliario en la redacción del articulado del derecho real de P.H., y no ha sido así, sino que, le agregaron a P.H. el adjetivo de ESPECIAL justamente para diferenciarlos y solamente se los asemeja en el marco legal a que deben someterse ambos: redacción e inscripción del REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

En tercer lugar, y ya especulativamente, el artículo 2042º del derecho real de P.H., nos dice:

“Cosas y partes comunes NO indispensables:  a) La piscina ;b) El solárium ; c)El gimnasio ; d) El lavadero y e) El salón de usos múltiples.”

Es decir que, en la P.H. tradicional, pueden no ser comunes una serie de instalaciones y servicios, sino propias de algunas de las unidades funcionales, según se establezca en el Reglamento.

En cambio, en el artículo 2076º de Conjuntos Inmobiliarios son cosas y partes necesariamente comunes:

“… áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario…”

En cuarto lugar, no menos importante por su ubicación en el presente texto, el artículo 2039º de P.H., segunda parte, nos dice:

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno,….”,

que no tiene ninguno similar en el derecho real de Conjuntos Inmobiliarios y solo se refiere a la unidad funcional en el artículo 2077º, no haciendo alusión a parte indivisa alguna.

Como he mencionado anteriormente, el Código nos plantea tres (3) tipos de P.H., según sea el Derecho que se aplique: P.H. ; Conjuntos Inmobiliarios y Derecho de Superficie.

Continuando con nuestro estudio sobre las modificaciones al Derecho Real de P.H. introducidas por el nuevo Código Civil y Comercial, nos proponemos poner a consideración del lector otro caso de P.H. que se desprende del artículo 2120º, segunda parte, del Derecho Real de Superficie, el que establece:

“El superficiario puede afectar la construcción al régimen de P.H. con separación del terreno perteneciente al propietario, excepto pacto encontrario”

En artículos anteriores hice referencia a una P.H. Super-especial, cuando ésta se constituía sin el terreno que sustenta al edificio y que consecuentemente no se modifica el estado parcelario.

Pero de la lectura del artículo mencionado, resulta que si el propietario o cedente del derecho de superficie y el superficiario pactan o se ponen de acuerdo, que la P.H. afecte también al terreno, nos encontramos frente a una P.H tradicional dentro del Derecho Real de Superficie. Es decir, otra clase de P.H., por así decirlo, distinta a las anteriores.

Al estudiar el Derecho Real de Superficie, dijimos que no se modifica el estado parcelario porque el derecho se refiere al espacio aéreo con independencia del suelo (art. 2115º última parte).

En el caso que las partes convengan que el terreno necesario sea parte de la P.H., nos preguntamos : ¿Se producirá una modificación del estado parcelario? ¿Como será la confección del plano de mensura y división en P.H.? ¿Podrá en este caso constituirse el Derecho Real de Superficie sobre parte de un lote incluyendo el terreno necesario?.

Para dar una respuesta práctica, opinaré como ingeniero agrimensor, sin entrar en otras disciplinas que tienen una relación directa con la Agrimensura, como el Derecho Civil y el Notariado.

En la P.H. clásica o tradicional el terreno se encuentra en condominio de todos los Consorcistas (art. 2039º segunda parte y art. 2041) en proporción a las superficies de cada unidad funcional. Si el propietario cedente del derecho de superficie acuerda que el terreno integre la P.H., ése terreno, el total de la parcela o una parte de ella, se transforma en un condominio de indivisión forzosa y será necesario conocer todas las medidas y superficie para poder realizar la determinación del porcentual en el condominio como lo establece la P.H.-

Por lo tanto, hace falta la mensura de todo el lote o de la fracción sobre la cual se constituyó el Derecho de Superficie. Si solo se trata de una fracción (art. 2116º), sin lugar a dudas se modifica el estado parcelario y el objeto del plano será : “Mensura y División” del lote original (¿La aprobará Catastro?) y luego “Mensura y División en P.H.” para la fracción afectada. Da la impresión que en este caso en particular, tendremos dominio del titular sobre el terreno no afectado a P.H. y derecho de superficie sobre el terreno que ocupará el edificio con las consideraciones de la segunda parte del art. 2116º del derecho de superficie, conjuntamente con el derecho de superficie sobre el espacio que ocupará el edificio una vez construido.

Se plantea entonces un DESAFIO para las distintas disciplinas que intervienen en la constitución del derecho: El Escribano que debe confeccionar la Escritura; el Abogado que deberá definir la interpretación y aplicación de esta yuxtaposición de derechos y del Agrimensor que deberá medir y representar la parcela origen y la fracción afectada, desafío al que deben sumarse las Direcciones de Catastro para la aprobación y registración del correspondiente Plano.

En esta parte solo planteo la existencia de dos formas de P.H. dentro del Derecho Real de Superficie:

1) P.H. sin terreno y

2) P.H. con terreno

y dejo librado a la opinión del lector las propuestas que pueden realizar, hasta lograr un camino consensuado que dé soluciones a las preguntas planteadas.

Mg. Ing. Wilfrido D. López

Recursos interesantes de conservar

Estimados lectores, en este post nos place compartir unos textos interesantes para conservar como recursos a la hora de estudiar o desarrollar dos temas específicos. Los acercaron respectivamente los académicos Rubén Rodríguez y Wilfrido Lopez. Estamos seguros que ambos serán útiles a la hora de trabajar estos tópicos.

–El primero, sobre Cartografía:

Acuerdo preliminar, dentro de la comisión de proyecciones cartográficas de la International Cartographic Association (ICA), sobre la simbología a utilizar en el campo de las mismas.

Symbols in Map Projections_04

Miljenko Lapaine

ICA CoMP, Chair

Prof. Emer. Miljenko Lapaine

University of Zagreb, Faculty of Geodesy

Kaciceva 26, 10000 Zagreb, Croatia

ica

 

–El segundo, sobre un nomenclador de artículos para buscar en el nuevo Código Civil y Comercial

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ARTICULOS IMPORTANTES